Prima o poi arriva il momento in cui la tua casa “richiede” qualche piccola o grande ristrutturazione, come la demolizione di una parete o la ristrutturazione del bagno. In questi casi, oppure nell’ipotesi in cui tu in voglia apportare dei cambiamenti estetici alla tua abitazione o magari hai da poco acquistato una casa di vecchia costruzione che richiede una serie di interventi, ti serviranno una serie di autorizzazioni e permessi. Vediamo nel dettaglio quali sono e a cosa servono.
In questo articolo analizzeremo punto per punto i vari titoli edilizi ed inoltre ti forniremo alcuni link utili sulle normative vigenti e sulle agevolazioni fiscali in materia di ristrutturazione.
La CILA: cosa è e quando serve
Acronimo di “comunicazione inizio lavori asseverata” servirà per interventi che non interessano le parti strutturali dell’edificio, ma che sono finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità, ha validità dal giorno in cui viene presentata, senza attendere tempi burocratici di autorizzazione. Viene richiesta per interventi come:
– Manutenzione straordinaria come apertura porte interne e spostamento pareti interne non riguardanti: parti strutturali, volumetria, mutamento d’uso urbanisticamente rilevante, sagoma e prospetti edificio;
– Frazionamento e accorpamento con variazione superficie delle singole unità immobiliari e carico urbanistico (no volumetria complessiva dell’edificio e mantenimento destinazione originaria);
– Opere temporanee di attività di ricerca nel sottosuolo con carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca idrocarburi che siano eseguite in aree interne al centro edificato;
– Movimenti di terra non agricoli;
– Serre mobili stagionali con strutture in muratura;
– Restauro e risanamento conservativo “leggero” (no strutture);
– Realizzazione di pertinenze minori (di volume non superiore al 20% del volume dell’edificio principale);
La CIL: cosa è e quando serve
Con la nuova SCIA, scompare quasi del tutto la CIL. C’è però un “residuo”: le opere che soddisfano esigenze contingenti e temporanee, e che vengono rimosse al massimo entro novanta giorni dalla fine della necessità, diventano edilizia libera ma conservano un obbligo di comunicazione inizio lavori (per l’appunto una sorta di CIL).
La SCIA: cosa è e quando serve
Acronimo di “segnalazione certificata inizio attività” (precedentemente conosciuta come DIA) è una sorta di “evoluzione” della CILA. Con la SCIA occorre l’intervento di un professionista tecnico abilitato, che certifichi la bontà del lavoro. Và inoltre indicato il nome dell’impresa che effettua i lavori e non è previsto il pagamento di alcun onere al Comune e gli interventi possono partire lo stesso giorno in cui viene presentata. Il Comune però, può avvalersi della facoltà di bloccare il cantiere entro 30 giorni per non conformità di natura tecnica o giuridica. I casi in cui serve la SCIA sono:
– Interventi di manutenzione straordinaria riguardanti le parti strutturali dell’edificio;
– Interventi di restauro e di risanamento conservativo, riguardanti le parti strutturali dell’edificio;
– Interventi di ristrutturazione edilizia “leggera” compresa demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria (fatto salvo per gli adeguamenti antisismici) e il ripristino degli edifici crollati o demoliti;
– Varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ex d.lgs. 42/2004 e non violano le prescrizioni contenute nel permesso di costruire;
– Varianti ai permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale (conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso comunque denominati);
Il Permesso di Costruire: cosa è e quando serve
Questo permesso è fondamentale quando si iniziano opere di nuova costruzione o l’intervento da realizzare determina un mutamento significativo dell’aspetto e della volumetria dell’immobile, attraverso una struttura di non facile rimozione, come ad esempio, nel caso di innalzamento di muri perimetrali:
– Interventi di nuova costruzione fuori terra o interrati, e ampliamento di quelli esistenti;
– Interventi di urbanizzazione primaria e secondaria fatti da soggetti diversi dal comune;
– Interventi pertinenziali che le NTA indicano come nuova costruzione, ovvero comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;
– Realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;
– Installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti di telecomunicazione;
– Installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, etc..
– Realizzazione di depositi di merci o di materiali, all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;
– Interventi ristrutturazione urbanistica;
La SCIA alternativa al Permesso di Costruire
È possibile usare la Scia in alternativa al permesso di costruire per i seguenti interventi:
– Ristrutturazione edilizia che porti a un organismo edilizio del tutto o solo in parte diverso dal precedente e che comporti modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti;
– Ristrutturazione edilizia che, solo per gli immobili nei centri storici, comporti un cambio della destinazione d’uso,
– Interventi che comportino modifiche della sagoma di immobili sottoposti a vincoli;
– Interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica se sono disciplinati da piani attuativi, o accordi negoziali che valgono come piano attuativo, che contengono precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive;
– Interventi di nuova costruzione effettuati in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali che contengono precise disposizioni plano-volumetriche.
In questi casi, dopo la presentazione della Scia è necessario aspettare almeno 30 giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori.
Lavori di edilizia libera
Non serve alcun permesso né comunicazione per tutti gli interventi di manutenzione ordinaria come le tinteggiature interne, il rifacimento di pavimenti e rivestimenti interni, la sostituzione di porte e di impianti elettrici e/o idraulici purché senza innovazione.
Non servirà più nessuna comunicazione, permesso o documentazione, e quindi sono da ritenersi attività di edilizia libera, i seguenti interventi:
– opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, comprese le intercapedini interrate e non accessibili, le vasche di raccolta delle acque, i locali tombati;
– installazione di pannelli solari e fotovoltaici per gli edifici, al di fuori dei centri storici;
– aree ludiche senza fini di lucro (parchi giochi in strutture private e pubbliche)
– elementi di arredo delle aree pertinenziali;
– interventi di manutenzione ordinaria;
– interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
– interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che alterano la sagoma dell’edificio;
– le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico (tranne le attività di ricerca di idrocarburi) eseguite in aree esterne al centro edificato;
– i movimenti di terra pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, anche gli interventi su impianti idraulici agrari;
– le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
– le opere che soddisfano esigenze contingenti e temporanee, e che vengono rimosse al massimo entro novanta giorni dalla fine della necessità, diventano edilizia libera ma conservano un obbligo di comunicazione inizio lavori (una sorta di Cil).
Dove richiedere permessi/documentazione e agevolazioni fiscali
Puoi richiedere i titoli edilizi presso l’ufficio Edilizia Privata, in alcuni casi chiamata anche Sportello Unico per l’Edilizia del Comune in cui si trova il tuo immobile.
Puoi consultare la pagina dell’Agenzia delle Entrate che spiega molto dettagliatamente a chi spettano le agevolazioni e per quali lavori di ristrutturazione sono previste.
Normative e regolamentazione dei permessi
La normativa dei titoli edilizi è stata ampiamente rivista a fine 2016 e dal 2017 ci sono partite importanti modifiche delle normative. Le Regioni e i Comuni si sono dovuti adeguare alle nuove disposizioni del D. Lgs. n. 222/2016, il cosiddetto decreto Scia 2, che ha introdotto delle novità al Testo Unico in materia edilizia (D.P.R. 380/2001), permettendo così di snellire le procedure e di semplificare anche la Legge Madia di Riforma delle PA (L. 124/2015).
Ricordati che è fondamentale che questi lavori non comportino una variazione essenziale, che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico e archeologico e dalle altre normative di settore.
Ecco alcuni link dalla Gazzetta Ufficiale alle leggi di riferimento del settore che Vi possono essere utili:
Testo Unico in materia edilizia (D.P.R. 380/2001)
Legge Madia di Riforma della PA (L. 124/2015)
Decreto Legislativo 25 novembre 2016, n. 222
